張會(huì)計(jì)開辦一家代賬公司，開辦公司不僅需要資金、需要人員，還需要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

由于成立初期，公司尚沒有業(yè)務(wù)及盈利，張會(huì)計(jì)決定將自己購(gòu)買的房產(chǎn)“免費(fèi)提供”給公司使用，那么這項(xiàng)以“免費(fèi)提供”房產(chǎn)使用的行為，應(yīng)該要交哪些稅？

一、個(gè)人所得稅：

張會(huì)計(jì)將自己購(gòu)買的房產(chǎn)“無償提供”給公司使用，是否需要繳納個(gè)人所得稅？

由于張會(huì)計(jì)沒有所得，一般不需要繳納個(gè)人所得稅。但公司與股東屬于關(guān)聯(lián)方，存在被稅務(wù)機(jī)關(guān)核定租金繳納財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)稅的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第五十四條第(四)項(xiàng)規(guī)定：納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)、提供財(cái)產(chǎn)使用權(quán)等業(yè)務(wù)往來，未按照獨(dú)立企業(yè)之間業(yè)務(wù)往來作價(jià)或者收取、支付費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以調(diào)整其應(yīng)納稅額。

因此，張會(huì)計(jì)將自己的房產(chǎn)無償提供給公司使用，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照獨(dú)立企業(yè)之間進(jìn)行的相同或者類似業(yè)務(wù)活動(dòng)的價(jià)格，調(diào)整其應(yīng)納稅所得額。

也就是說，要求張會(huì)計(jì)可能會(huì)被稅務(wù)機(jī)關(guān)以類似業(yè)務(wù)活動(dòng)的價(jià)格，按財(cái)產(chǎn)租賃所得繳納個(gè)人所得稅。

二、增值稅：

張會(huì)計(jì)將自己購(gòu)買的房產(chǎn)“無償提供”給公司使用，如何繳納增值稅？

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定，下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：

(一)單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。

(二)單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。

(三)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

但是，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào))第七條規(guī)定，納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā))第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。

因此，張會(huì)計(jì)將自己購(gòu)買的房產(chǎn)“無償提供”給公司使用，不屬于政策規(guī)定中所稱的“免租期”，屬于個(gè)人向其他單位無償提供不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)，應(yīng)視同銷售，按照獨(dú)立企業(yè)之間進(jìn)行的相同或者類似業(yè)務(wù)活動(dòng)的價(jià)格，按不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。

如果張會(huì)計(jì)是將自己的房產(chǎn)租賃給公司使用，只是有一定的免租期，那么，合同中所約定的“免租期”是不需要視同銷售的。

三、土地增值稅：

張會(huì)計(jì)將自己購(gòu)買的房產(chǎn)“無償提供”給公司使用，是否需要繳納土地增值稅？

由于張會(huì)計(jì)是將房產(chǎn)提供給公司使用，房地產(chǎn)權(quán)屬?zèng)]有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此，不需要繳納土地增值稅。

四、房產(chǎn)稅：

張會(huì)計(jì)將自己購(gòu)買的房產(chǎn)“無償提供”給公司使用，是否需要繳納房產(chǎn)稅？

根據(jù)房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定，個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)，免納房產(chǎn)稅。

但是，根據(jù)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅〔2009〕128號(hào))相關(guān)規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

也就是說，對(duì)于張會(huì)計(jì)無償將房產(chǎn)提供給企業(yè)使用，不符合上述免稅規(guī)定，需要繳納房產(chǎn)稅。

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)余值×1.2%÷12×免費(fèi)使用月份

五、契稅：

張會(huì)計(jì)將自己購(gòu)買的房產(chǎn)“無償提供”給公司使用，是否需要繳納契稅？

由于張會(huì)計(jì)是將房產(chǎn)提供給公司使用，房地產(chǎn)權(quán)屬?zèng)]有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此，不需要繳納契稅。

六、印花稅：

張會(huì)計(jì)將自己購(gòu)買的房產(chǎn)“無償提供”給公司使用，是否需要繳納印花稅？

1、如果張會(huì)計(jì)提供給公司使用的房產(chǎn)為住房，那么根據(jù)規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

2、如果張會(huì)計(jì)提供給公司使用的房產(chǎn)為非住房，應(yīng)按財(cái)產(chǎn)租賃繳納印花稅，按租賃金額1‰貼花，稅額不足1元，按1元貼花。

3、如果張會(huì)計(jì)將自己名下的非住房房產(chǎn)，免費(fèi)提供給公司使用，那么，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第五十四條第(四)項(xiàng)規(guī)定：納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)、提供財(cái)產(chǎn)使用權(quán)等業(yè)務(wù)往來，未按照獨(dú)立企業(yè)之間業(yè)務(wù)往來作價(jià)或者收取、支付費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以調(diào)整其應(yīng)納稅額。

因此，張會(huì)計(jì)將自己的房產(chǎn)無償提供給公司使用，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照獨(dú)立企業(yè)之間進(jìn)行的相同或者類似業(yè)務(wù)活動(dòng)的價(jià)格，調(diào)整其應(yīng)納稅所得額。

也就是說，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求馬志強(qiáng)應(yīng)以類似業(yè)務(wù)活動(dòng)的價(jià)格，按財(cái)產(chǎn)租賃繳納印花稅。

七、城鎮(zhèn)土地使用稅：

張會(huì)計(jì)將自己購(gòu)買的房產(chǎn)“無償提供”給公司使用，是否需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

1、如果張會(huì)計(jì)出租的是住房，不區(qū)分用途，根據(jù)相關(guān)規(guī)定均免征城鎮(zhèn)土地使用稅；

2、如果張會(huì)計(jì)出租的是非住房，那么應(yīng)根據(jù)土地使用證面積或?qū)嶋H占用面積，以房產(chǎn)所在地土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行納稅。

3、政策依據(jù)

• 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》(財(cái)稅〔2015〕41號(hào))

• 國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào))

• 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅字[1999]278號(hào))

• 《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2008]24號(hào))

• 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》(財(cái)稅〔2012〕4號(hào))

• 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》(財(cái)稅〔2012〕82號(hào))

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